降价26亿仍流拍 深圳世茂深港国际中心何去何从
世茂深港国际中心的价值或许并未失去,但的确不易流通。
11月16日,世茂深港国际中心二次流拍。
相较于今年7月首次起拍价130.44亿元,这次起拍价104.35亿元已降低逾26亿元,相当于八折,这也是法律规定二拍较首拍的最大折让幅度,然而仍无人出价。
“深港国际中心”的开发商为深圳市世茂新里程实业有限公司,2017年世茂股份在招拍挂市场以239.43亿元拿下深港综合体项目的国有建设用地使用权,总用地面积32.19万平方米,创下深圳第二高土地出让纪录。
按照当初的构想,世茂深港国际中心将打造为深圳重量级地标,其规划高度也将成为“中国第一高楼”。
项目一共被分为14宗地块,除世茂之都一期1-8栋公寓、二期9-12栋公寓2宗商务公寓地块外,其余12宗均在法拍之列,有10宗设立了抵押权利,抵押权人为中信信托有限责任公司。
相关纠纷源于2020年7月,“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立,募集87亿元,据投资者回顾,该信托计划当时认购火热,自己要托相识多年的信托经理才能抢到一点份额。
然而在2022年2月,中信信托宣布该信托计划的57亿元项目资金存在兑付困难,项目也被曝出停工。
资产被摆上拍卖桌前,世茂曾于2022年2月表示,希望引入有实力的国有企业包括深业、深投控,同时在接洽中建投和AMC;此外,2022年1月世茂试图出售其上海、北京、大湾区等地的36个项目,其中最昂贵的资产就是深港国际中心,但并未售出。
此后便是顺理成章的两次法拍。
如今在安居客上,世茂深港国际中心有且仅有两套公寓在售,均为2室2厅,59平方米户型。
第一套叫价246.7万元,文案为“奢华的房源,朴实的价位”,第二套243万元,写的则是“低于购入价急卖”,更为务实。
在网络上,2021年1月16日发布的“小区环境怎么样?适合什么类型的人群居住?”问题底下,已攒足726个回答,汇聚了众多地产经纪。
一位经纪人留言,“大运一手新房,有不少白领CEO和总裁公寓的高级管理人员将在这个地方工作,这里将有多家财富500强公司。”
据观点新媒体近日走访,目前项目施工单位上海建工闸门紧闭,并无工人出入,地基上钢筋裸露,围蔽的铁皮锈迹斑斑。塔吊无人操作,从高处俯瞰,就像不再行走的时针。
城市的骨架从这里生长出来,血肉和皮肤却还没来得及覆盖上去。
世茂深港国际中心的价值或许并未失去,但的确不易流通。
估价报告显示,于估价日期2022年10月14日,“参照当地正常市场价格水平”,12宗土地使用权价值约为149.79亿元。具体来看,剩余土地使用权年限35.17亿元,楼面单价1.58万元/平方米,地面单价7.44万元/平方米。
另外,在建工程的价格约为13.27亿元,合计评估值约为163.05亿元。
这12宗土地、94.65万平方米的计规定容积面积中,包括了19.58万平方米商业,61.64万平方米办公,5万平方米酒店,以及1万平方米港深青年合作创业中心等。
其中,4宗地块为商业办公用地,1宗为集中商业及T3办公楼。仅集中商业及T3办公楼地块有19.26万平方米已建工程和0103地块建了营销中心,有3宗地块开挖地基,其他均未开工。
根据最初的土地出让要求,商业部分需全年限自持,办公楼、酒店、公寓则至少自持10年。目前的市场环境与拿地时已相去甚远。
据统计,近年来龙岗是深圳商业的主要供应区。2020-2022年龙岗区新增商业体量近90万平方米,新开出14家商业综合体,新增商业数量位居各区之首,仅2022年就新增18万平商业体量。
写字楼方面,紧挨大运新城的龙岗中心城商圈今年9月写字楼总存量达538.41万平方米,空置率为24.16%,甲级写字楼平均租金为63.73元/平方米·月,环比下降4.91%。
就连与大运新城接壤的东莞凤岗,写字楼行情也步入低谷。
以凤岗天安数码城一期为例,项目包括写字楼、厂房、公寓等,产权40年,全部对外散售,2017年4月份开盘,一期写字楼均价约为12000元/平方米,六年过去写字楼价格几乎没有上涨,二期深创谷等仍在持续供应,且主要面向深圳客户。
据市场消息称,世茂曾接洽过华润、招商两家头部房企,但对方均未能接下深港国际中心项目,此前承接部分公寓项目的安居建业也并未现身法拍。
因此,不具名的市场分析人士向观点新媒体表示,项目体量太大,投资、运营都有压力,庞大的自持物业足以令开发商望而却步,“还是市场没有信心吧”。
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